Albanien Immobilienmarktbericht — Mai 2026

Überblick

Der albanische Tregu i Patundshmërive trat in den Mai 2026 mit einem landesweiten Angebotspreismedian von €130.700 über 11.773 preislich ausgewiesene Kaufshpallje ein, bei einem marktweiten Median von €1.400/m² und einer typischen Einheitsgröße von 97 m². Das Mietsegment wies einen medianen Angebotsmietzins von €600/Monat auf, basierend auf 8.821 preislich ausgewiesenen Mietshpallje mit einer medianen Einheitsgröße von 95 m². In beiden Segmenten war der Anteil preisreduzierter Shpallje auffallend gering — lediglich 0,13 % der Kaufshpallje und 0,39 % der Mietshpallje wiesen eine Preissenkung auf —, doch bei jenen, die eine Reduktion verzeichneten, betrugen die Nachlässe im Schnitt 15,7 % bzw. 15,0 %, was darauf hindeutet, dass Verkäufer und Vermieter weitgehend an ihren ursprünglichen Angebotspreisen festhalten.

Preise

Der landesweite Kaufpreismedian von €130.700 liegt innerhalb einer breiten Interquartilsspanne: Das 25. Perzentil der Angebotspreise beträgt €85.540, während das 75. Perzentil €225.200 erreicht — ein Spiegelbild der Vielfalt an Immobilientypen und geografischen Lagen im ganzen Land. Auf Quadratmeterbasis ist der nationale Median von €1.400/m² charakteristisch für einen Markt, der noch deutlich unter westeuropäischen Vergleichswerten liegt, jedoch je nach Lage und Objektklasse erhebliche Unterschiede aufweist.

Auf der Mietseite erstreckt sich die mittlere Hälfte des Marktes von €450 bis €900/Monat, wobei der Median von €600 auf einen vergleichsweise zugänglichen Einstiegspunkt für Mieter in den meisten Regionen hindeutet.

Nach Immobilientyp

Da Wohnungen mit 13.264 von rund 17.908 aktiven Kaufshpallje — knapp 74 % des Gesamtangebots — den Markt dominieren, ist der marktweite Median stark wohnungsgewichtet und sollte entsprechend interpretiert werden.

Zum Kauf:

• Wohnungen (13.264 Shpallje): medianer Angebotspreis €118.000 bei €1.394/m² — der volumenmäßige Anker des Marktes.
• Häuser (1.468 Shpallje): Median €360.000 bei €1.363/m², was größere Grundrisse und Grundstücksanteile widerspiegelt.
• Grundstücke (1.471 Shpallje): Median €202.500 bei einem deutlich niedrigeren €250/m², was unerschlossenen Parzellen entspricht, die nach Gesamtfläche bepreist werden.
• Gewerbeobjekte (1.317 Shpallje): Median €240.000 bei €1.988/m².
• Büros (228 Shpallje): Median €240.000 bei einem Aufschlag von €3.013/m² — der höchste Quadratmeterpreis aller Kaufkategorien.
• Lagerhallen (130 Shpallje): Median €280.000 bei €922/m².

Zur Miete:

• Wohnungen (7.453 Shpallje): Median €550/Monat — der volumenmäßige Treiber des Mietmarktes.
• Häuser (886 Shpallje): Median €600/Monat, eng am Gesamtmarktmedian.
• Gewerbeobjekte (1.358 Shpallje): Median €1.000/Monat.
• Büros (1.089 Shpallje): Median €900/Monat.
• Lagerhallen (246 Shpallje): Median €2.250/Monat — der höchste Mietmedian aller Kategorien, was die Aufschläge für Industrieflächen widerspiegelt.
• Grundstücke (79 Shpallje): Median €1.500/Monat.

Angebot & Neue Shpallje

Dies ist unser erster Marktbericht für Albanien; die Erfassung von Shpallje-Daten hat erst kürzlich begonnen. Daher liegen noch keine zuverlässigen marktweiten Bestandszahlen und Trends zu neuen Shpallje vor — diese werden ab dem nächsten Monat berichtet.

Wo der Markt am aktivsten ist

Tiranë dominiert das Kaufangebot mit 9.095 aktiven Shpallje — mehr als die Hälfte des nationalen Gesamtangebots — bei einem medianen Angebotspreis von €139.800 (€1.449/m²). Durrës, die wichtigste Hafenstadt, belegt den zweiten Platz mit 2.203 Shpallje bei einem Median von €135.000 (€1.446/m²) — auf Quadratmeterbasis nahezu gleichauf mit der Hauptstadt.

Die Märkte an der Adria- und Ionischen Küste weisen bemerkenswerte Aufschläge auf. Vlorë (2.020 Shpallje) verzeichnet einen Median von €175.000 bei €1.910/m², während Sarandë (446 Shpallje) — das Tor zur südlichen Riviera — einen medianen Angebotspreis von €173.545 bei €1.754/m² aufruft, was die anhaltende Nachfrage sowohl inländischer Käufer als auch internationaler Interessenten unterstreicht.

Günstigere Einstiegsmöglichkeiten bieten Golem (1.180 Shpallje, Median €82.560 bei €1.209/m²) und Kamëz (766 Shpallje, Median €84.000 bei €903/m²), eine stadtrandnahe Gemeinde angrenzend an Tiranë. Kavajë (975 Shpallje) liegt im mittleren Preissegment bei €108.420 (€1.450/m²), während Korçë im Südosten (193 Shpallje) den niedrigsten Quadratmetermedian aller erfassten Städte aufweist: €723/m².

Ausblick

Das Angebotspreisbild Albaniens im Mai 2026 spiegelt einen zweigeteilten Markt wider: Küsten- und Hauptstadtlagen halten erhöhte Quadratmeterwerte aufrecht, während sekundäre und stadtrandnahe Gebiete zugänglich bleiben. Die nahezu null Preissenkungen in beiden Segmenten — Kauf wie Miete — zeugen von einer konsequenten Preisdisziplin bei Verkäufern und Vermietern. Mit zunehmender Reife der Datenerfassung auf der Plattform werden monatliche Trenddaten in den kommenden Monaten klarere Signale zur Preisentwicklung und zur Angebotsabsorption liefern.