Rapporto sul Mercato delle Patundshmëri in Albania — Maggio 2026

Panoramica

Il tregu i patundshmërive albanese ha aperto maggio 2026 con un prezzo mediano nazionale richiesto di €130.700 su 11.773 shpallje in vendita con prezzo indicato, e una mediana di mercato di €1.400/m² su una dimensione tipica dell’unità di 97 m². Il segmento degli affitti ha mostrato un canone mediano richiesto di €600/mese, basato su 8.821 shpallje in affitto con prezzo indicato e una dimensione mediana dell’unità di 95 m². Entrambi i segmenti hanno evidenziato una quota notevolmente bassa di shpallje con prezzo ribassato — solo lo 0,13% delle shpallje in vendita e lo 0,39% di quelle in affitto presentavano una riduzione — ma tra quelle che la riportavano, i ribassi erano in media del 15,7% e del 15,0% rispettivamente, a indicare che venditori e proprietari mantengono in larga misura i prezzi iniziali richiesti.

Prezzi

La mediana nazionale di vendita di €130.700 si colloca all’interno di un ampio intervallo interquartile: il 25° percentile dei prezzi richiesti si attesta a €85.540, mentre il 75° percentile raggiunge €225.200, riflettendo la diversità delle tipologie di patundshmëri e delle aree geografiche del paese. Su base al metro quadro, la mediana nazionale di €1.400/m² è coerente con un mercato ancora ben al di sotto dei parametri dell’Europa occidentale, pur mostrando variazioni significative per ubicazione e categoria di asset.

Sul fronte degli affitti, la metà centrale del mercato si estende da €450 a €900/mese, con la mediana di €600 che suggerisce un punto di accesso relativamente accessibile per gli inquilini nella maggior parte delle regioni.

Per Tipologia di Patundshmëri

Poiché gli appartamenti rappresentano 13.264 delle circa 17.908 shpallje attive in vendita — quasi il 74% dell’inventario totale — la mediana dell’intero mercato è fortemente ponderata sugli appartamenti e va interpretata di conseguenza.

In vendita:

• Appartamenti (13.264 shpallje): prezzo mediano richiesto €118.000 a €1.394/m² — l’ancora volumetrica del mercato.
• Case (1.468 shpallje): mediana €360.000 a €1.363/m², che riflette superfici più ampie e la componente terreno.
• Terreni (1.471 shpallje): mediana €202.500 a un molto più basso €250/m², coerente con appezzamenti non edificati prezzati sulla superficie totale.
• Commerciale (1.317 shpallje): mediana €240.000 a €1.988/m².
• Uffici (228 shpallje): mediana €240.000 a un premium di €3.013/m², il valore più alto al metro quadro tra tutte le categorie di vendita.
• Magazzini (130 shpallje): mediana €280.000 a €922/m².

In affitto:

• Appartamenti (7.453 shpallje): mediana €550/mese — il motore volumetrico del mercato degli affitti.
• Case (886 shpallje): mediana €600/mese, in linea con la mediana complessiva del mercato.
• Commerciale (1.358 shpallje): mediana €1.000/mese.
• Uffici (1.089 shpallje): mediana €900/mese.
• Magazzini (246 shpallje): mediana €2.250/mese, la mediana di affitto più alta di qualsiasi categoria, che riflette i premium degli spazi industriali.
• Terreni (79 shpallje): mediana €1.500/mese.

Inventario e Nuove Shpallje

Questo è il primo rapporto di mercato della nostra piattaforma per l’Albania; la raccolta dei dati sulle shpallje è iniziata solo di recente. Di conseguenza, i livelli di inventario affidabili a livello di mercato e le tendenze delle nuove shpallje non sono ancora disponibili e verranno riportati a partire dal mese prossimo.

Dove il Mercato è Più Attivo

Tiranë domina il panorama delle vendite con 9.095 shpallje attive — più della metà del totale nazionale — a un prezzo mediano richiesto di €139.800 (€1.449/m²). Durrës, la principale città portuale, si colloca al secondo posto con 2.203 shpallje a una mediana di €135.000 (€1.446/m²), quasi alla pari con la capitale su base al metro quadro.

I mercati costieri adriatici e ionici registrano premium notevoli. Vlorë (2.020 shpallje) presenta una mediana di €175.000 a €1.910/m², mentre Sarandë (446 shpallje) — il gateway della Riviera meridionale — richiede una mediana di €173.545 a €1.754/m², a sottolineare una domanda sostenuta sia da acquirenti nazionali che da interesse internazionale.

Punti di ingresso più accessibili si trovano a Golem (1.180 shpallje, mediana €82.560 a €1.209/m²) e Kamëz (766 shpallje, mediana €84.000 a €903/m²), un comune periurbano adiacente a Tiranë. Kavajë (975 shpallje) si posiziona nella fascia media a €108.420 (€1.450/m²), mentre Korçë, nel sud-est (193 shpallje), offre la mediana al metro quadro più bassa tra le città monitorate, pari a €723/m².

Prospettive

Il panorama dei prezzi richiesti in Albania nel maggio 2026 riflette un mercato a due velocità: le località costiere e la capitale mantengono valori elevati al metro quadro, mentre le aree secondarie e periurbane restano accessibili. Il tasso quasi nullo di ribassi di prezzo in entrambi i segmenti — vendita e affitto — indica che venditori e proprietari mantengono una solida disciplina sui prezzi. Con il maturare della raccolta dati della piattaforma, i dati di tendenza mese su mese forniranno segnali più chiari sull’andamento dei prezzi e sull’assorbimento dell’inventario nei mesi a venire.